Ремонт стен Деревянные дома Ремонт квартир Инженерные сети Натяжные потолки Строительство Архитектура и строительство
Рекомендации по проектированию наружных и внутренних стен. 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ. 1.1. Настоящие рекомендации содержат основные указания по применению,проектированию и возведению стен жилых,общественных и промышленных зданий из пустотно-поризованных камней 2NF пластического прессования,выпускаемых
 Рекомендации по проектированию наружных и внутренних стен
Ремонт квартир, офисов, отделка коттеджей. Какая доска объявлений где можно разместить объявление бесплатно? На нашем сайте объявления размещают частные лица и организации. Здесь Вы найдёте объявления на тему: продажа оборудования, грузоперевозки, ареда курортной недвижимости, ремонт бытовой техники, услуги строителей, деловые услуги и многое другое. Мы стараемся предоставлять пользователям
 Ремонт квартир, офисов, отделка коттеджей
Расчет количества и стоимости пеноблоков (газоблоков. Времена, когда стены дома возводились из кирпича или бетона, остались далеко в прошлом. Сейчас появилось много других материалов, которые превосходят предыдущие по теплотехническим свойствам и практически не уступают по прочности. Например, пеноблоки и газоблоки (пенобетон и газосиликат. Если Вы хотите использовать данные материалы для
 Расчет количества и стоимости пеноблоков (газоблоков)
Логин:   
Пароль: 

Общая характеристика института долевого участия в жилищном строительстве

 admin    43    18.03.17

Общая характеристика института долевого участия в жилищном строительствеОбщая характеристика института долевого участия в жилищном строительстве.



В статье рассматривается общая характеристика института долевого участия в жилищ ном строительстве. Выделены история развития, особенности правового регулирования, практиче ская реализация долевого участия в жилищном строительстве.



Каждый современный человек стремится создать наиболее благоприятные условия для жизни, и собственное жилье - это неотъемлемая составляющая благополучия и достатка. Реше ние жилищного вопроса является одним из при оритетных направлений государственной поли тики.



Так, статья 25 Конституции Республики Ка захстан гласит: В Республике Казахстан созда ются условия для обеспечения граждан жильем [1, с.10]. При этом жилищное строительство представляет собой одну из важнейших отрас лей экономики государства, и с каждым годом увеличивается потребительский спрос на жилье. Для обеспечения граждан жильем и создания условий его доступности государство предлага ет возможности для приобретения собственного жилья. Остановимся более подробно на долевом участии в строительстве как одном из способов реализации своего права на жилище и возмож ности приобретения собственного жилья.



Институт долевого участия в жилищном строительстве в Казахстане является сравни тельно новым явлением, который наряду с поло жительными результатами привел к негативным последствиям, среди которых ярко выделяется нарушение прав граждан, вкладывающих сред ства для приобретения жилых помещений, стро ящихся в многоквартирных домах.



На сегодняшний день практика долевого уча стия в строительстве широко распространена во всем мире. Вопрос о том, где же впервые воз никло долевое участие в строительстве, остается спорным, поскольку существуют различные вер сии его происхождения. Одна из них утверждает, что практика долевого участия в строительстве впервые была применена в Российской Федера ции в 90-ые годы, когда было практически свер нуто государственное финансирование строи тельной сферы. Другие же придерживаются мне ния, что договоры долевого участия в жилищном строительстве начали заключаться в Бразилии в рамках Государственной жилищной программы Доступное жилье . Но все-таки данный инсти тут зародился все-таки в Аргентине в 1985 году и получил название Строительство по справед ливости . Инициатором данной программы стал Президент А ргентины Рауль Альфонсин. На тот период в Аргентине сложилась крайне неста бильная финансовая ситуация, сопровождавша яся гиперинфляцией, постоянными военными конфликтами. Стране необходимы были меро приятия, которые могли бы стабилизировать си туацию и оказать поддержку народу, по большей своей части находившийся за чертой бедности. Тогда то и была предложена программа Спра ведливое жилье , схема которой заключалась в том, что граждане могли приобрести жилье в рассрочку до окончания строительства. Так, было создано специальное акционерное обще ство, принимавшее взносы населения и выдава ло акций, которые были эквивалентны квадрат ным метрам жилья. Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2% до 21% [2.



Положительный опыт долевого участия в жилищном строительстве привел к использова нию данного способа реализации своего права на жилье в Чили, Сальвадоре и других странах Латинской Америки, Великобритании, России, Казахстане и в ряде других стран, каждая из ко торых имеет свои особенности практического применения данного института.



В Чили долевое строительство стало исклю чительно делом частной инициативы, отлич ное от аргентинской модели . находившейся под пристальным надзором государства. Чилийские дольщики вкладывали средства для строитель ства так называемых доходных домов для получения прибыли. В Сальвадоре инициатива долевого строительства привела к негативным последствиям, когда тысячи дольщиков, обма нутые застройщиками остались без обещанного жилья и вложенных средств. Строительство по справедливости также было заимствовано Ве ликобританией, распространившей долевое уча стие в таких странах, как Египет, Объединенные Арабские Эмираты, Кувейт, Катар . Британские компании не стали создавать специальных акци онерных обществ или кооперативов, продавали не акции, доли или паи, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости еще не начатого стро ительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих компаний, чья специализация - долевое строи тельство [2.



Говоря о долевом участии в строительстве жилья в Российской Федерации на первый план выступают негативные моменты его реализации в связи с тем, что дольщики, обманутые недо бросовестными застройщиками, не получили своего жилья. Данная ситуация характерна и для строительного рынка Казахстана, когда в 2003 2006 годы активно велось строительство на ос нове долевого участия объектов недвижимости в Астане, Алмате, Атырау и в других крупных го родах нашей страны, что привело на сегодняш ний день к проблеме обманутых дольщиков.



Негативные последствия практического при менения долевого участия в строительстве были напрямую связаны с отсутствием правового ре гулирования данных отношений в его первые годы реализации. Так, долевое участие получи ло свое развитие с 2003 года при том, что Закон Республики Казахстан О долевом участии в жилищном строительстве был принят 7 июля 2006 года, а вступил в силу с 1 января 2007 года. Невмешательство и отсутствие должного кон троля за деятельностью участников со стороны государства являлось одной из причин возникно вения проблем в сфере строительной индустрии. Однако в последнее время государство играет активную роль и все больше вмешивается в де ятельность застройщиков, тем самым обеспечи вая защиту интересов дольщиков. Также следует отметить неосведомленность и невниматель ность самих дольщиков в юридических тонко стях и особенностях при заключении договоров о долевом участии в жилищном строительстве.



И все же долевое участие в жилищном стро ительстве имеет свое право существовать в строительной индустрии Казахстана, поскольку жизненно необходимо в связи со стремитель ным ростом цен на недвижимость, обеспечивает доступность жилья для граждан, эффективно и действенно как способ реализации своего права на жилье. В связи с этим полагаем необходимым раскрыть особенности правового регулирования долевого участия в жилищном строительстве Ре спублики Казахстан.



Институт долевого участия в строительстве предполагает привлечение средств граждан и юридических лиц на основе договора о долевом участии в жилищном строительстве. Статья 7 Закона Республики Казахстан О долевом уча стии в жилищном строительстве гласит: По договору о долевом участии в жилищном стро ительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику его долю в жилом здании по условиям договора, а другая сторона (дольщик) обязуется внести деньги в размере и порядке, обусловленных до говором [3.



Договор долевого участия в жилищном стро ительстве является двусторонним, возмездным, консенсуальным. При этом договор должен за ключаться обязательно в письменной форме. К обязательным условиям договора о долевом участии в жилищном строительстве относят ся.



1)доля в жилом здании, которая полагается дольщику.



2)срок передачи доли жилого здания застройщиком дольщику.



4) гарантийный срок на жилое здание.



5) указание неустойки, выплачиваемой застройщиком при неисполнении или ненадлежащем исполнении условии договора.



6)указание неустойки, вы плачиваемой дольщиком при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора.



7) обязательное приложение к Договору части ар хитектурно-проектной документации квартиры в жилом здании, передающееся дольщику.



Сторонами данного договора выступают дольщик и застройщик. Дольщиками могут быть физические лица (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) и юриди ческие лица, денежные средства которых уча ствуют в строительстве жилых зданий для удов летворения потребностей в жилье. В качестве застройщиков выступают юридические лица, которые осуществляют лицензируемую деятель ность по привлечению денег дольщиков для ор ганизации строительства жилых здании на зе мельных участках, принадлежащих им на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным исполнительным ор ганом. Давая характеристику субъектному соста ву отношений по долевому участию в жилищном строительстве, следует отметить, что застройщи ком является специальный субъект, отвечающий определенным требованиям, а дольщиком может быть практически любой субъект гражданского права, находящийся в установленной законом правоспособности и дееспособности.



В целом Закон Республики Казахстан О долевом участии жилищном строительстве является жестким по отношению к застройщи кам, поскольку направлен на устранение любых нарушений прав граждан и юридических лиц, вкладывающих свои средства в долевое строи тельство.



Так, лицензирование деятельности застрой щика, позволяющее вести государству наблю дение и контроль за их деятельностью, предо ставление объема информации о строящемся жилом здании застройщиком и соблюдение обя зательных условий, которые должен содержать договор о долевом участии, постановка на учет в уполномоченных органах по местонахождению возводимого объекта недвижимости - средства обеспечения добросовестного исполнения обя зательств по данному виду договора.



Договор долевого участия в жилищном стро ительстве имеет весьма сложную правовую природу. Так, считается, что он является разно видностью договора строительного подряда, но нормами гражданского законодательства не ре гулируется, что потребовало в свое время при нятия Закона Республики Казахстан О долевом участии в жилищном строительстве.



Необходимо знать и о том, что договор до левого участия в строительстве имеет некоторое сходство с договором купли-продажи недвижи мости, хотя имеет различный предмет, разли чается по субъектному составу и содержанию. Кроме того, договор долевого участия в строи тельстве является одной из конструкций инве стиционного договора (дольщик выступает в роли своеобразного инвестора), а также имеет определенное соотношение с договором просто го товарищества (договором о совместной дея тельности) и некоторыми другими видами граж данско-правовых договоров [4, с.48.



Отнесение договора долевого участия в жи лищном строительстве к инвестиционному до говору выделяет нового субъекта отношений - дольщика-инвестора, который финансирует строительство объекта. Однако, Д.Е. Потяркин полагает, что договор долевого участия с участи ем граждан не относится к числу инвестицион ных: вложения денежных средств граждан в про ект по строительству многоквартирного жилого дома (приобретение жилья) по своему содер жанию к инвестициям не относятся, поскольку такие инвестиции не приводят к росту капитала и получению прибыли, это потребительские вло жения [5, с.49.



Также существует точка зрения, что договор долевого участия в жилищном строительстве является договором о совместной деятельности. Так, согласно статье 228 Гражданского Кодекса Республики Казахстан по договору о совместной деятельности (договору простого товарищества) стороны обязуются совместно действовать для получения дохода или достижения иной не пред усмотренной закону цели [8, с.75]. Действительно, застройщик и дольщик действуют совместно для строительства объекта недвижимости, но по сути стороны долевого участия находятся по разные стороны возникшего правоотношения. В продол жение этого С. Фокин указывает, что договор про стого товарищества не может быть связан с пред принимательской деятельностью для одной сторо ны (застройщика) и не связан для другой (дольщи ка) [6, с.121]. Поэтому договор долевого участия в жилищном строительстве может выступать в качестве договора простого товарищества только в том случае, если дольщики - юридические лица объединяют свои средства для строительства объ екта в предпринимательских целях.



Некоторыми авторами ставится вопрос о пу бличности договора о долевом участии в жи лищном строительстве. Особенности публичного договора заключаются в том, что обязательным участником такого договора выступает коммерче ская организация и совершаемая ею продажа това ра, оказание услуг и выполнение работ осущест вляется в отношении каждого, кто к ней обратит ся. Но как показывает, практическая реализация застройщик, являясь коммерческой организацией, предлагает разные условия в отношении одного и того объекта недвижимости дольщикам, что ис ключает возможность отнесения данного договора к публичному договору.



Также договор долевого участия в жилищном строительстве можно отнести к числу потреби тельских договоров, что позволит применять Закон Республики Казахстан О защите прав потребите лей и тем самым обеспечит еще большую защиту дольщиков от рисков. Но при этом следует четко разграничить тех дольщиков, которые выступают в качестве потребителей, поскольку дольщиками могут быть и физические, и юридические лица. При этом договор долевого участия в строитель стве дольщиками - юридическими лицами заклю чается исключительно в предпринимательских целях. А для абсолютного большинства граждан эта цель заключается в улучшении жилищных ус ловий и, следовательно, этих граждан необходимо рассматривать как потребителей и распространять на них все потребительское законодательство [7, с. 303.



Таким образом, договор долевого участия в жилищном строительстве включает в себя элемен ты различных гражданско-правовых договоров, что определяет его специфичность и узкое приме нение, что в результате приводит к возникновению сложностей при практической реализации, по скольку возможно включение в условия договора гарантий и средств защиты различных видов до говоров гражданского оборота.



Для надлежащего исполнения договора о до левом участии в жилищном строительстве необ ходимо, в первую очередь, правильно составить договор, заключаемым между застройщиком и будущим собственников квартиры. Важно обго ворить все условия договора в целях уменьшения рисков при реализации долевого строительства. Также следует быть внимательными при выборе застройщика.



Долевое участие в строительстве характеризу ется рядом преимуществ по сравнению с приобре тением уже готового жилья. Так, предоставляется возможность выбрать подходящий район и удоб ную планировку, отслеживать качество и ход стро ительных работ, а также стоимость одного ква дратного метра такого жилья значительно ниже. Также долевое участие в жилищном строительстве сопряжено с определенными рисками. В числе ос новных рисков следует отметить такие как пере дачу некачественного жилья, удорожание строи тельства в связи с инфляцией, нарушение сроков окончания строительства, а также мошеннические действия на рынке строящегося жилья [7, с. 301]. При этом риски граждан при ненадлежащем ис полнении или неисполнении обязательств при сутствуют в любых гражданско-правовых догово рах. Поэтому риск неисполнения застройщиком обязательств по долевому строительству ничем не отличается от рисков, которые несут граждане и юридические лица - участники других видов до говоров.



В целом, на сегодняшний день сформиро валось законодательство о долевом участии в жилищном строительстве, способное защитить права дольщиков на возможность приобретения собственного жилья. Государство осуществляет контроль за организацией деятельности долевого строительства жилья, и содействуют устранению негативных последствий, возникших в период строительного бума без надлежащего правового регулирования.



Так, в рамках Государственной программы Доступное жилье - 2020 для поддержки доль щиков Правительством Республики Казахстан принят комплекс мер по бюджетному финанси рованию долевого строительства в сумме 263, 4 млрд. тенге (на 1 января 2011 года). В результа те, если в 4 квартале 2007 года на момент нача ла мирового финансового кризиса в республике строилось 450 жилых комплексов (62889 доль щиков), то по состоянию на 1 января 2011 года оставалось достроить 58 объектов (13650 доль щиков). Следует отметить, что вливание бюд жетных средств в долевое строительство - это разовая акция, обусловленная необходимостью предотвращения социальной напряженности в обществе [8.



Несмотря на то, что практика долевого уча стия в жилищном строительстве в Казахстане не столь велика, но как уже было сказано, име ет перспективы для дальнейшего развития при правильном применении в соответствии с дей ствующим законодательством. Также полагаем необходимым дальнейшее совершенствование законодательства о долевом участии в жилищ ном строительстве, а именно обязательное стра хование дольщиков, введение государственной регистрации договоров о долевом участии в жи лищном строительстве.



Таким образом, долевое участие в жилищ ном строительстве является одним из способов реализации права граждан на возможность при обретения своего собственного жилья. Инициа тива долевого участия в жилищном строитель стве принадлежит застройщикам, действующим в предпринимательских целях. Учитывая тот факт, что решение жилищного вопроса - это су губо личное дело самих граждан, которым пред лагается приобретение за свой счет недвижимо сти любым доступным способом, поддержка со стороны государства необходима и обязательна. Так, государство, обеспечивая реализацию права граждан на жилье, несет обязательства по созда нию реальных условий, которые смогут дать лю дям возможность доступности покупки жилья. Это выражается в различных формах. При до левом участии граждан в жилищном строитель стве необходимо четкие механизмы правового регулирования данного института и соответству ющее законодательство, отвечающее интересам дольщиков и застройщиков, а также действен ные способы их защиты.



Конституция Республики Казахстан от 30 августа 1995 года с изменениями и дополнени ями, внесенными Законами Республики Казах стан от: 7 октября 1998 года № 284, 21 мая 2007 года № 254- III. Алматы: ЮРИСТ, 2007, с. 44.



Долевое строительство изобрели в Арген тине, используют в Эмиратах // Ежедневный Ин 7 мая 2008.



03319 ogl= all/o-dolevom-uchastii-v-zhilischnom-stroitelstve-kazachstan.



Лобков А. Долевое участие в строитель стве //Бухгалтер плюс Компьютер. - 2004. -№ 5. - С.48.



Потяркин Д. Е. Застройщик - сторона дого вора инвестирования при строительстве много квартирного жилого дома // Юрист. - 2002. - № - С. 49-50.



Фокин С. Договор долевого имущества в строительстве // Закон. - 2003. - №6. - С.121.



Подрабинок Е. М. Правовое регулирование отношений по участию граждан в жилищных ко оперативах и долевом строительстве //Вестник ЮУрГУ. - 2006. - № 13. -С.301-305.



Постановление Пра вительства Республики Казахстан от 21 июня 2012 года № 821 Об утверждении Программы Доступное жилье -2020.



Фамилия автора: М.М. Смагулова.

(голосов:0)
Похожие статьи
Новый закон о долевом участии в жилищном строительстве
Новый закон о долевом участии в жилищном строительстве. 9 апреля 2016 года в СМИ опубликован...
Долевое строительство в Казахстане
Долевое строительство в Казахстане. Каждый из нас мечтает о своей недвижимости, и для ее...
Несколько строительных компаний получили разрешение на строительство жилья  ...
Несколько строительных компаний получили разрешение на строительство жилья в Астане. Главное...
Вступил в силу закон о долевом участии в жилищном строительстве
Вступил в силу закон о долевом участии в жилищном строительстве. Государство 10.10.2016 14:42. ...
Долевое участие в жилищном строительстве в Казахстане
Долевое участие в жилищном строительстве в Казахстане. В настоящее время в сфере долевого...
Комментарии
Реальные факты и маркетинговые мифы о деревянных домах
Реальный бизнес
Производство стройматериалов
Размеры газоблока
Размер керамзитоблока
Наш партнер
Расчет количества кирпича и блоков для строительства дома
РЕМОНТ КВАРТИР КАРАГАНДА
Рациональна ли облицовка стен дома из газобетона кирпичом?
Реклама натяжных потолков – делаем правильный выбор
Ремонт и обшивка потолка, стен и пола
{title}
Расчет блоков и кирпича. При строительстве дома каждого из нас волнует...
 admin    126    04.08.17
{title}
Натяжные потолки. Поэтому на начальном этапе развития бизнеса натяжные...
 admin    126    03.08.17
{title}
Ремонт квартир, домов и коттеджей в Сочи под ключ: до 3 лет гарантии на...
 admin    142    31.07.17
{title}
Работа после стажировки. скачать фото. Стажировка в рамках проекта...
 admin    118    31.07.17
{title}
Разновидности потолочных люстр для натяжных потолков: 41 фото оригинальных...
 admin    432    30.07.17
{title}
Современный выбор – это натяжные потолки. Современный выбор это натяжные...
 admin    132    05.08.17
{title}
Расчет количества блоков для строительства дома. Разнообразие...
 admin    144    04.08.17
{title}
Расчет фундамента для дома из кирпича. Расчет фундамента для дома из...
 admin    126    01.08.17
{title}
Звукоизоляция стен и пола квартиры своими руками. Наверное, многие...
 admin    106    28.07.17
{title}
Ремонт квартир проводка. В худшем случае у вас получится аляповатый...
 admin    129    26.07.17
Copyright © 2017